MT Eastmark City hưởng lợi gì từ quá trình phát triển của thành phố Thủ Đức?

Có một khác biệt rất lớn giữa một dự án “ăn theo tin hạ tầng” và một dự án thực sự được hưởng lợi từ quá trình phát triển của một đô thị. Loại thứ nhất thường tăng kỳ vọng rất nhanh, nhưng cũng dễ hụt hơi khi công trình chậm tiến độ hoặc nguồn cầu ở thật không đến như dự tính. Loại thứ hai tăng chậm hơn, nhưng bền hơn, vì giá trị của nó không nằm ở một con đường hay một thông tin đơn lẻ, mà nằm ở việc cả khu vực xung quanh đang trưởng thành đồng bộ hơn về hạ tầng, việc làm, giáo dục, y tế và chất lượng sống. Với MT Eastmark City, câu hỏi quan trọng vì thế không phải chỉ là dự án nằm ở đâu, mà là nó đang đứng ở vị trí nào trong quá trình phát triển của thành phố Thủ Đức.

Về mặt vị trí, MT Eastmark City được Điền Phúc Thành giới thiệu nằm trên đường Trường Lưu, phường Long Trường, TP Thủ Đức; quy mô 5 block cao 22 tầng, khoảng 1.700 căn hộ với các diện tích 63–73–99 m², bàn giao từ quý IV/2024. Ở một lớp truyền thông khác, Gamuda Land mô tả dự án có quy mô 14,9 ha, nằm trên ba mặt tiền Trường Lưu, Lò Lu và Vành đai 3, đồng thời chỉ cách Khu Công nghệ cao khoảng 5 phút di chuyển. Dù cách diễn đạt phạm vi dự án giữa các nguồn có khác nhau, điểm thống nhất vẫn rất rõ: MT Eastmark City đang nằm trong một vùng kết nối mạnh của khu Đông, chứ không còn là một vị trí rìa đô thị theo nghĩa cũ.

Theo cách nhìn của CafeF, muốn biết MT Eastmark City hưởng lợi gì từ thành phố Thủ Đức, phải nhìn ít nhất vào 4 tầng giá trị. Tầng thứ nhất là quy hoạch và định hướng phát triển vĩ mô của Thủ Đức. Tầng thứ hai là hệ sinh thái việc làm và tri thức mà Thủ Đức đang tích lũy. Tầng thứ ba là mạng lưới cơ sở hạ tầng đang chuyển từ quy hoạch sang vận hành thật. Và tầng thứ tư là khả năng chuyển các lợi thế vùng đó thành nhu cầu an cư, thuê ở và giữ tài sản cho chính dự án. Chỉ khi nhìn đủ bốn tầng này, câu chuyện “hưởng lợi từ Thủ Đức” mới có chiều sâu, thay vì chỉ là một khẩu hiệu bán hàng.

Thủ Đức không còn là một khái niệm hành chính, mà là một cấu trúc tăng trưởng mới

Điểm nền quan trọng nhất là Thủ Đức hiện không còn được nhìn như một khu vực vệ tinh của TP.HCM. Quyết định 202/QĐ-TTg ngày 21/1/2025 đã phê duyệt đồ án quy hoạch chung TP Thủ Đức đến năm 2040, xác định Thủ Đức phát triển thành đô thị sáng tạo, tương tác cao, khu vực dẫn dắt kinh tế TP.HCM thông qua đào tạo, nghiên cứu, sản xuất công nghệ cao và hợp tác phát triển; đồng thời hướng tới vai trò trung tâm tài chính của quốc gia và từng bước vươn ra khu vực quốc tế. Đây là một định hướng rất khác so với cách nhiều người từng nhìn khu Đông chỉ như nơi giãn dân.

Tác động của định hướng này đến MT Eastmark City không nằm ở chỗ ngày mai giá căn hộ sẽ tăng ngay, mà ở chỗ dự án đang được đặt trong một đô thị có câu chuyện phát triển dài hạn rõ ràng. Trong bất động sản, một dự án nằm trong vùng được quy hoạch bài bản luôn có lợi thế hơn một dự án chỉ dựa vào câu chuyện vị trí ngắn hạn. Bởi người mua ở thực sẽ yên tâm hơn khi biết khu vực mình chọn không phát triển theo kiểu chắp vá. Còn người mua giữ tài sản sẽ đánh giá cao hơn khi thấy phía sau tài sản là một cấu trúc đô thị đang được nhà nước ưu tiên về quy hoạch và hạ tầng. Đây là suy luận từ định hướng quy hoạch chính thức của TP Thủ Đức và vị trí của dự án tại Long Trường.

Nói cách khác, quá trình phát triển của thành phố Thủ Đức đang tạo ra cho MT Eastmark City một “khung câu chuyện” lớn hơn rất nhiều so với bản thân dự án. Nếu trước đây, một dự án ở Long Trường có thể chỉ được nhìn như sản phẩm nằm xa trung tâm, thì hiện nay nó nằm trong không gian của một đô thị được định vị là cực sáng tạo, công nghệ và tài chính mới của phía Đông. Đó là một thay đổi về chất trong cách thị trường nhìn tài sản.

Hưởng lợi lớn nhất: Thủ Đức tạo ra việc làm, mà việc làm mới là nền của bất động sản

Nếu phải chọn một động lực rõ nhất mà MT Eastmark City hưởng từ Thủ Đức, đó là hệ sinh thái việc làm. Gamuda Land cho biết dự án chỉ cách Khu Công nghệ cao khoảng 5 phút di chuyển. Trong khi đó, các nguồn chính thống về SHTP cho thấy nơi đây hiện có 112 dự án đang hoạt động, tạo việc làm cho hơn 52.000 lao động, và thành phố còn đang triển khai định hướng mở rộng thêm khoảng 200 ha để đáp ứng nhu cầu phát triển mới.

Trong logic bất động sản, đây là dữ kiện cực mạnh. Một khu căn hộ chỉ bền giá khi nó bám được vào việc làm thật, chứ không chỉ bám vào kỳ vọng hạ tầng. Việc làm tạo ra người thuê, người mua để ở, người nâng cấp chỗ ở và cả những hộ gia đình muốn sống gần nơi làm việc hơn. Với MT Eastmark City, Khu Công nghệ cao không chỉ là một địa danh để ghi vào brochure. Nó là cỗ máy tạo nguồn cầu ở thật cho cả khu vực Long Trường – Trường Lưu – Vành đai 3. Đây là lý do nhiều dự án gần các cực việc làm luôn có độ bền tốt hơn các dự án chỉ dựa vào đầu cơ.

Quan trọng hơn, SHTP không tạo ra bất kỳ loại việc làm nào, mà tạo ra việc làm công nghệ và kỹ thuật có chất lượng thu nhập tương đối ổn định. Điều đó làm thay đổi cơ cấu người ở quanh dự án: nhiều chuyên gia hơn, nhiều lao động kỹ thuật hơn, nhiều gia đình trẻ tri thức hơn. Một dự án căn hộ nằm gần hệ sinh thái như vậy sẽ dễ hình thành cộng đồng cư dân ổn định hơn. Với MT Eastmark City, đây là lợi thế quan trọng hơn nhiều so với một cơn sốt giá ngắn hạn, vì nó nuôi nhu cầu thật theo năm, chứ không chỉ theo quý. Đây là suy luận từ số lượng dự án, lao động và định hướng mở rộng của Khu Công nghệ cao.

Thủ Đức không chỉ có việc làm, mà còn có dân cư tri thức

Một yếu tố khác thường bị đánh giá thấp là vai trò của giáo dục đại học trong việc nâng chất một khu ở. Đại học Quốc gia TP.HCM hiện có quy mô hơn 100.450 sinh viên chính quy đến hết năm 2025; một số nguồn chính thức của hệ thống này còn cho thấy toàn mạng lưới có hơn 120.000 sinh viên, học viên cao học và nghiên cứu sinh. Dù không phải ai trong số đó cũng sống gần Long Trường, quy mô của hệ sinh thái đại học này vẫn cực kỳ lớn đối với toàn bộ TP Thủ Đức.

Điều này liên quan gì đến MT Eastmark City? Câu trả lời là rất nhiều. Một khu vực có đại học lớn không chỉ có thêm sinh viên. Nó có thêm giảng viên, nhà nghiên cứu, dịch vụ phụ trợ, thương mại, nhà ở cho người đi học và cả lớp dân cư trẻ có khả năng nâng cấp thu nhập sau vài năm. Nếu Khu Công nghệ cao là nơi tạo việc làm chất lượng, thì Đại học Quốc gia là nơi tạo ra dòng người tri thức và nhịp sống học thuật. Khi một dự án như MT Eastmark City nằm trong vùng tiếp cận được cả hai hệ này, tài sản đó có cơ hội đón nhu cầu ở đa dạng hơn: người mua ở thật, người thuê là chuyên gia, người thuê là gia đình trẻ làm việc tại khu Đông. Đây là suy luận từ quy mô đào tạo của ĐHQG-HCM và vị trí dự án trong TP Thủ Đức.

Nói theo kiểu CafeF, quá trình phát triển của thành phố Thủ Đức không chỉ làm tăng số đường hay số dự án, mà còn làm dày chất lượng dân cư. Và trong bất động sản, chất lượng dân cư là thứ quyết định dự án có trở thành nơi ở thật sự hay không. Một khu căn hộ có thể tăng giá nhờ hạ tầng, nhưng để duy trì sức sống thì nó cần cộng đồng phù hợp. Thủ Đức đang tạo ra điều đó, và MT Eastmark City là một trong những dự án có vị trí để hưởng lợi.

Hạ tầng của Thủ Đức đang từ “câu chuyện” chuyển thành “thực tế”

Yếu tố tiếp theo mà MT Eastmark City hưởng lợi rất rõ từ Thủ Đức là mạng lưới cơ sở hạ tầng đang đi vào giai đoạn sử dụng thật. Trục quan trọng nhất vẫn là Vành đai 3. Trung tâm Báo chí TP.HCM cho biết đến giữa tháng 3/2026, toàn dự án đã đạt hơn 73% khối lượng thi công, thành phố phấn đấu thông xe toàn tuyến vào cuối tháng 6/2026 và hoàn thành toàn bộ dự án trong năm 2026. VietnamPlus cũng cho biết đoạn trên cao phía Đông dài 14,7 km đã được thúc tiến để tiến tới khai thác chính thức.

Với MT Eastmark City, đây là lợi thế trực tiếp chứ không phải gián tiếp. Bởi theo cả Điền Phúc Thành lẫn Gamuda Land, dự án nằm trên trục Trường Lưu – Lò Lu – Vành đai 3. Một tuyến đường lớn khi đã gần về đích sẽ không chỉ làm đẹp câu chuyện đầu tư, mà còn thay đổi chất lượng hành trình hàng ngày: đi Khu Công nghệ cao nhanh hơn, ra cao tốc thuận hơn, kết nối liên vùng mượt hơn. Trong thị trường bất động sản, những lợi thế như vậy thường bền hơn các đợt tăng giá theo tin tức. Đó là lý do câu chuyện hạ tầng của MT Eastmark City có cơ sở hơn nhiều dự án chỉ “ăn theo quy hoạch”.

Ngoài đường bộ, TP Thủ Đức còn hưởng lợi từ Metro số 1 đã đi vào vận hành hiệu quả. Các nguồn báo chí đầu năm 2026 cho thấy tuyến này đã vượt mốc hơn 20 triệu lượt khách, và riêng năm 2025 ghi nhận hơn 20,5 triệu lượt, vượt kế hoạch. Dĩ nhiên, MT Eastmark City không phải là dự án “ra ga vài phút”. Nhưng metro vẫn có tác động nền rất rõ: nó nâng mặt bằng giao thông công cộng của toàn khu Đông, thay đổi cách người dân nhìn về khả năng di chuyển của Thủ Đức, và từ đó hỗ trợ giá trị chung của các dự án trong khu vực. Đây là dạng lợi thế gián tiếp nhưng có ý nghĩa tâm lý thị trường rất mạnh.

Thủ Đức phát triển nhanh hơn, nhưng không phải mọi dự án đều hưởng lợi như nhau

Đây là chỗ cần tỉnh táo. Không phải dự án nào gắn mác “TP Thủ Đức” cũng tự động được hưởng lợi như nhau từ quá trình phát triển của đô thị này. Điều tạo ra khác biệt cho MT Eastmark City là dự án vừa có vị trí trong mạng lưới kết nối mạnh, vừa gần hệ sinh thái việc làm, lại vừa ở trạng thái đã bàn giao và có cư dân hiện hữu. Theo Gamuda Land, hơn một nửa số căn hộ đã có người dọn về ở. Điều đó đồng nghĩa lợi thế của Thủ Đức với dự án này có thể được đo bằng trải nghiệm sống thật, chứ không chỉ bằng kỳ vọng trên giấy.

Đây là điểm rất đắt nếu nhìn theo hướng đầu tư dài hơi. Một dự án đang xây có thể kể câu chuyện Thủ Đức rất hay, nhưng nếu còn xa ngày bàn giao thì lợi thế vùng khó chuyển ngay thành giá trị sống. Ngược lại, MT Eastmark City đang ở vị thế khác: cư dân đã có thể cảm nhận giao thông, môi trường xung quanh, kết nối đi làm và cả nhịp phát triển của khu vực. Nghĩa là giá trị Thủ Đức ở đây bắt đầu được “nội hóa” vào trải nghiệm thật. Và đó luôn là dạng giá trị bền hơn những gì chỉ nằm trên bản vẽ. Đây là suy luận từ trạng thái bàn giao của dự án và tiến trình phát triển vùng.

Tác động cuối cùng: Thủ Đức nâng chuẩn kỳ vọng của người mua, và MT Eastmark City được hưởng lợi từ điều đó

Một hệ quả quan trọng khác của thành phố Thủ Đức là nó làm thay đổi chuẩn kỳ vọng của thị trường. Khi Thủ Đức được quy hoạch như đô thị sáng tạo, có cực công nghệ, đại học lớn, metro vận hành và Vành đai 3 gần hoàn thành, người mua sẽ không còn chỉ hỏi “có gần trung tâm cũ không”, mà hỏi “ở đây có thuận cho tương lai sống của mình không”. Với những dự án như MT Eastmark City, đây là thay đổi tích cực. Bởi dự án không cạnh tranh bằng vị trí lõi, mà bằng bài toán sống thực dụng hơn: gần nơi làm việc, gần trục hạ tầng, đủ tiện ích, đã bàn giao, có cư dân. Trong một thị trường ngày càng coi trọng tính thực, đây là form dự án có nhiều cơ hội hơn.

Nếu phải kết luận gọn theo phong cách CafeF, có thể nói MT Eastmark City hưởng lợi từ quá trình phát triển của thành phố Thủ Đức theo ba lớp. Lớp thứ nhất là lớp định hướng: Thủ Đức được đặt vào vai trò đô thị sáng tạo và cực tăng trưởng mới. Lớp thứ hai là lớp thực thi: Khu Công nghệ cao, Đại học Quốc gia, metro và Vành đai 3 đang làm dày thêm hệ sinh thái việc làm, tri thức và kết nối. Lớp thứ ba là lớp hấp thụ: MT Eastmark City nằm đúng vùng để hấp thụ các lợi thế đó và lại đang ở trạng thái đã bàn giao, có cư dân ở thật. Chính sự chồng lớp này mới khiến dự án đáng chú ý hơn, chứ không phải chỉ vì một câu “nằm trong TP Thủ Đức”.

Nói cách khác, nếu nhìn về dài hạn, Thủ Đức không chỉ giúp MT Eastmark City dễ kể chuyện hơn. Thủ Đức giúp dự án có thêm cơ sở để ở thật, cho thuê thật và giữ tài sản thật. Và trong một giai đoạn mà thị trường ngày càng bớt tin vào những cơn sóng ngắn, đó mới là loại lợi thế đáng giá nhất.