Trong bối cảnh thị trường căn hộ bước sang giai đoạn sàng lọc mạnh hơn, người mua ở thực ngày càng quyết định theo hướng rất khác so với vài năm trước. Họ không còn bị thuyết phục chỉ bởi lời hứa tăng giá hay vài phối cảnh đẹp. Điều họ nhìn kỹ hơn là dự án có nằm đúng vùng phát triển không, hạ tầng đã đi đến đâu, nhà có thể vào ở hay chưa, và tổng giá trị bỏ ra có đổi lại được một cuộc sống ổn định trong nhiều năm hay không. Với MT Eastmark City, sức hút với người mua ở thực không đến từ một yếu tố đơn lẻ, mà đến từ sự chồng lớp của 4 giá trị khá rõ: vị trí bám đúng trục phát triển của thành phố Thủ Đức, hạ tầng lớn đang về đích, trạng thái dự án đã hiện hữu và bộ sản phẩm còn nằm trong vùng dễ cân nhắc hơn nhiều giỏ hàng mới tại khu Đông.
Theo thông tin chính thức từ Điền Phúc Thành, MT Eastmark City tọa lạc tại phường Long Trường, TP Thủ Đức, sở hữu ba mặt tiền đường chiến lược là Song Hành – Vành đai 3, Trường Lưu và Lò Lu nối dài; dự án được giới thiệu có quy mô 5 block cao 22 tầng, khoảng 1.700 căn hộ và đang trong trạng thái bàn giao nhà mới. Ở lớp thông tin khác, Gamuda Land cho biết họ trở thành đối tác phát triển kinh doanh chiến lược của dự án từ tháng 10/2025 và mô tả dự án ở quy mô 14,9 ha, gồm dãy thấp tầng và 3 phân khu cao tầng với hơn 1.900 căn hộ. Dù các nguồn đang nói ở những phạm vi khác nhau, điểm thống nhất vẫn rất rõ: đây không còn là một dự án “trên giấy”, mà là một sản phẩm đã bước vào vùng người mua có thể kiểm tra bằng mắt và bằng nhịp sống thực.
1) Giá trị thứ nhất: nằm đúng trục phát triển của thành phố Thủ Đức
Điểm đầu tiên khiến MT Eastmark City có sức hút với người mua ở thực là dự án không chỉ nằm ở Long Trường theo nghĩa địa lý, mà đang đứng trong đúng quá trình phát triển của thành phố Thủ Đức. Quyết định 202/QĐ-TTg ngày 21/1/2025 phê duyệt quy hoạch chung TP Thủ Đức đến năm 2040 xác định khu vực này phát triển thành đô thị sáng tạo, tương tác cao, giữ vai trò dẫn dắt kinh tế TP.HCM thông qua đào tạo, nghiên cứu, sản xuất công nghệ cao và các hoạt động dịch vụ giá trị gia tăng. Khi một dự án dân cư nằm trong một đô thị có câu chuyện quy hoạch lớn và dài hạn như vậy, tâm lý người mua ở thực thường yên tâm hơn so với các khu vực phát triển tự phát hoặc chỉ đi lên theo từng đợt sóng ngắn.
Lợi thế của MT Eastmark City nằm ở chỗ dự án không đứng ngoài quỹ đạo đó. Gamuda Land nêu dự án chỉ cách Khu Công nghệ cao khoảng 5 phút di chuyển, còn website chủ đầu tư nhấn mạnh vị trí ngay trục Vành đai 3 – Trường Lưu – Lò Lu. Điều này rất quan trọng, bởi với người mua ở thực, giá trị thật của vị trí không phải là nghe tên một phường “hot”, mà là mỗi ngày đi làm, đưa con đi học, kết nối với khu việc làm hay di chuyển liên vùng có thuận không. Khi một dự án gắn trực tiếp với cực công nghệ, cực giao thông và không gian phát triển của TP Thủ Đức, nó sẽ có nền cầu bền hơn nhiều so với các dự án chỉ mạnh về truyền thông.
Nói cách khác, giá trị đầu tiên của MT Eastmark City không phải “gần trung tâm” theo nghĩa cũ, mà là nằm đúng nơi mà thành phố đang đổ lực vào tương lai. Với người mua để ở, điều này dịch thành niềm tin rằng khu vực xung quanh sẽ tiếp tục được đầu tư đồng bộ hơn về hạ tầng, việc làm, giáo dục và dịch vụ. Còn với người mua giữ tài sản dài hạn, đó là nền để bất động sản tăng giá theo sự trưởng thành của đô thị, chứ không chỉ theo một đợt nóng ngắn hạn. Đây là loại giá trị khó thấy ngay trong ngày một ngày hai, nhưng lại là nền quan trọng nhất để thu hút nhóm khách hàng mua nhà bằng logic sống thật.
Ảnh hoặc infographic về Khu Công nghệ cao TP.HCM
2) Giá trị thứ hai: hưởng lợi từ hạ tầng đang chuyển từ “quy hoạch” sang “khai thác”
Giá trị thứ hai giúp MT Eastmark City hút người mua ở thực là lợi thế cơ sở hạ tầng không còn nằm hoàn toàn ở thì tương lai. Trục quan trọng nhất là Vành đai 3. Theo Trung tâm Báo chí TP.HCM, đến giữa tháng 3/2026, toàn dự án Vành đai 3 đã đạt trên 73% khối lượng thi công; thành phố phấn đấu thông xe toàn tuyến vào cuối tháng 6/2026 và hoàn thành toàn bộ dự án trong năm 2026. Trước đó, TTBC TP.HCM cũng dẫn thông tin dự án bám sát tiến độ và nhiều đoạn qua TP Thủ Đức được ưu tiên để tiến tới khai thác theo các mốc kỹ thuật quan trọng. Với một dự án như MT Eastmark City, khác biệt rất lớn nằm ở chỗ hạ tầng này không còn là câu chuyện quá xa để kể cho đẹp, mà là công trình đang tiến dần tới giai đoạn sử dụng thực.
Trong bất động sản, người mua ở thực thường không đón sóng theo kiểu nhà đầu tư lướt sóng. Họ không cần một tuyến đường để bán lại sau sáu tháng. Họ cần tuyến đường đó giúp rút ngắn hành trình mỗi ngày và làm cho việc sống lâu dài ở dự án trở nên đáng giá hơn. Với MT Eastmark City, Vành đai 3 có ý nghĩa ở chỗ nó nối dự án vào mạng liên kết vùng của khu Đông, đồng thời tăng khả năng kết nối với cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây và các cực việc làm tại TP Thủ Đức. Khi hạ tầng mang lại giá trị sử dụng trước rồi mới mang lại giá trị định giá, người mua ở thực sẽ dễ xuống tiền hơn rất nhiều.
Ngoài Vành đai 3, chính các tuyến Trường Lưu và Lò Lu mới là phần “giao thông hằng ngày” giúp lợi thế của dự án trở nên cụ thể. Trên website dự án, Điền Phúc Thành đưa rõ cả ba trục này vào phần mô tả vị trí. Điều đó cho thấy chủ đầu tư hiểu sức mạnh của một dự án không nằm ở việc gần một đại công trình, mà ở việc từ cửa nhà cư dân đi ra các tuyến đường tiếp cận có thuận hay không. Vị trí tốt trong giai đoạn hiện nay là vị trí vừa bám được vào hạ tầng lớn, vừa giải quyết được hành trình đi làm, đi học và sinh hoạt hằng ngày. Đó chính là loại giá trị mà người mua ở thực cảm nhận rõ hơn nhiều so với nhà đầu tư thuần túy.
3) Giá trị thứ ba: dự án đã hiện hữu, có cư dân và giảm mạnh rủi ro “mua bằng niềm tin”
Nếu phải chọn yếu tố khiến MT Eastmark City khác với khá nhiều sản phẩm cùng khu vực, đó là dự án đã bước qua giai đoạn bán kỳ vọng. Trang tiến độ của Điền Phúc Thành cho biết đến tháng 2/2025, dự án đã bàn giao những căn cuối cùng cho khách hàng; trang chủ doanh nghiệp tiếp tục giới thiệu MT Eastmark City ở trạng thái “đang bàn giao nhà mới”. Trong thông tin công bố hợp tác, Gamuda Land cũng cho biết toàn bộ khu thấp tầng đã bàn giao và hơn một nửa số căn hộ đã có cư dân dọn về ở. Với người mua ở thực, đây là một giá trị cực lớn, vì nó giúp loại bỏ phần đáng ngại nhất của thị trường căn hộ: mua một sản phẩm chưa thể kiểm chứng.
Khi nhà đã hiện hữu, người mua không còn phải đánh cược chủ yếu vào lời hứa. Họ có thể nhìn thấy chất lượng hoàn thiện, quan sát mật độ cư dân, đánh giá tiện ích có thực sự hoạt động hay không, và cảm nhận xem dự án có “dễ sống” như brochure nói hay không. Đây là khác biệt cốt lõi giữa một sản phẩm thu hút nhà đầu tư ngắn hạn và một sản phẩm hấp dẫn người mua ở thực. Nhà đầu tư có thể chấp nhận rủi ro cao hơn để lấy biên độ tăng giá, còn người mua để ở thường đánh đổi theo hướng ngược lại: chấp nhận giá không quá rẻ, nhưng đổi lấy độ chắc chắn cao hơn. MT Eastmark City đang đứng đúng ở vùng giá trị đó.
Một chi tiết nữa cũng góp phần làm tăng sức hút là các bài bán hàng trên chính hệ thống Điền Phúc Thành đều nhấn mạnh dự án đã bàn giao, pháp lý rõ và đang đi vào giai đoạn giao sổ hoặc có thể sang tên ngay ở một số giỏ hàng thứ cấp. Dù đây là thông tin mang màu sắc phân phối, nó vẫn phản ánh tâm điểm mà thị trường hiện quan tâm: hàng ở thật, pháp lý rõ, vào ở được ngay. Trong một giai đoạn mà nhà đầu tư lướt sóng bị sàng lọc nhiều hơn, những dự án có thể cho người mua ở thực cảm giác “mua xong dùng được” sẽ dễ giao dịch hơn hẳn.
4) Giá trị thứ tư: mặt bằng giá và cơ cấu sản phẩm còn đủ “thực dụng” cho người mua để ở
Giá trị cuối cùng, và có lẽ dễ chuyển thành quyết định mua nhất, là MT Eastmark City vẫn đang nằm trong một vùng giá mà người mua ở thực còn có thể cân nhắc bằng logic tài chính, đặc biệt nếu so với nhiều giỏ hàng mới tại TP Thủ Đức. Theo website dự án, chủ đầu tư đang đưa ra mức tham khảo khoảng 2,6 tỷ đồng cho căn 1 phòng ngủ 63 m², 3,3 tỷ đồng cho căn 2 phòng ngủ 73 m² và 4,1 tỷ đồng cho căn 3 phòng ngủ 99 m². Trong khi đó, VnExpress từng phản ánh từ tháng 4/2025 rằng rổ hàng căn hộ mới khoảng 3 tỷ đồng tại TP Thủ Đức ngày càng khan hiếm, với nhiều dự án mở bán ở mức trung bình khoảng 85 triệu đồng/m². Trong bối cảnh ấy, việc một dự án đã bàn giao như MT Eastmark City còn giữ được ladder sản phẩm 1PN – 2PN – 3PN trong vùng giá này là một lợi thế rất rõ với người mua ở thực.
Tất nhiên, giá sơ cấp tham khảo không phải là toàn bộ câu chuyện. Dữ liệu Batdongsan.com.vn cập nhật ngày 3/4/2026 cho thấy mặt bằng rao bán thứ cấp tại MT Eastmark City hiện khá rộng: căn 1 phòng ngủ khoảng 3–3,6 tỷ đồng, căn 2 phòng ngủ khoảng 3–4,78 tỷ đồng và căn 3 phòng ngủ khoảng 4,8–5,55 tỷ đồng. Điều này cho thấy thị trường đã bắt đầu tự định giá sản phẩm, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào câu chuyện bán hàng ban đầu. Với người mua ở thực, đây lại là tín hiệu tốt, vì nó cho phép họ nhìn rõ hơn sản phẩm nào đang “đúng giá”, sản phẩm nào đã bị cộng kỳ vọng quá nhiều. Một dự án muốn hút người mua ở thực phải có khả năng để thị trường tự kiểm định như vậy.
Ngoài giá, cơ cấu sản phẩm của MT Eastmark City cũng đi đúng nhu cầu ở thực hơn nhiều giỏ hàng quá nghiêng về đầu cơ. Bộ diện tích 63–73–99 m² cho thấy dự án phục vụ khá rõ ba nhóm: người độc thân hoặc gia đình nhỏ, gia đình trẻ và nhóm nâng cấp lên căn lớn hơn. Đây là cơ cấu “dễ hiểu” với người mua, đồng thời tạo ladder nâng cấp tự nhiên theo chu kỳ sống. Người mua ở thực thường không tìm một sản phẩm thật khác lạ; họ tìm một sản phẩm giải quyết đúng giai đoạn hiện tại của gia đình. Ở điểm này, MT Eastmark City đang cho thấy một cấu trúc sản phẩm khá thực dụng, và chính sự thực dụng đó lại là thứ hút người mua ở lâu dài.
Kết luận: người mua ở thực bị hút không phải bởi một lời hứa, mà bởi một “tổng hòa đáng tin”
MT Eastmark City-View Phòng khách, ban công căn 3 phòng ngủ
Nếu phải rút gọn thành một câu theo phong cách CafeF, có thể nói MT Eastmark City thu hút người mua ở thực không phải nhờ một điểm quá nổi bật, mà nhờ 4 giá trị cốt lõi đứng cạnh nhau đủ chặt: vị trí nằm đúng trục tăng trưởng của thành phố Thủ Đức, hạ tầng lớn đang về đích, dự án đã hiện hữu có cư dân và mức giá cùng cơ cấu sản phẩm còn đủ thực dụng để cân nhắc. Từng yếu tố riêng lẻ có thể chưa tạo cảm giác bùng nổ, nhưng khi chồng lên nhau, chúng tạo ra một loại sức hút rất khác: sức hút của một tài sản có thể sống được ngay và có thể tăng giá trị cùng quá trình phát triển của đô thị, thay vì chỉ tăng theo một cơn sóng ngắn.
Đó cũng là lý do vì sao trong bối cảnh thị trường ngày càng bớt tin vào các câu chuyện đầu cơ thuần túy, những dự án như MT Eastmark City lại đáng chú ý hơn. Người mua ở thực không cần những lời hứa quá lớn. Họ cần một dự án đủ đáng tin để xuống tiền, đủ rõ để nhìn thấy cuộc sống của mình trong đó, và đủ gắn với tương lai của khu vực để không cảm thấy mình mua nhầm một tài sản đứng ngoài dòng phát triển. Xét trên 4 giá trị cốt lõi vừa phân tích, MT Eastmark City đang có khá nhiều chất liệu để thuyết phục nhóm khách hàng đó.
