Trong một dự án căn hộ, shophouse khối đế thường là loại tài sản dễ tạo cảm giác hấp dẫn nhất: vừa có câu chuyện dòng tiền, vừa có độ khan hiếm, lại dễ gắn với kỳ vọng tăng giá. Nhưng nếu nhìn theo kiểu CafeF, đây cũng là loại hình dễ bị mua bằng cảm xúc nhất. Bởi khác với căn hộ để ở, shophouse không chỉ cần vị trí đẹp trên bản đồ, mà còn cần dòng người thật, nhu cầu tiêu dùng thật và mặt bằng vận hành đủ hợp lý để người thuê trụ lại. Với Kinh doanh, MT Eastmark City, đây là bài toán đáng phân tích, vì dự án không còn ở trạng thái hoàn toàn trên giấy mà đã bước sang giai đoạn có cư dân hiện hữu, có lớp thương mại dưới khối đế và nằm trên trục phát triển mạnh của TP Thủ Đức.
Theo website dự án và các nguồn công khai, MT Eastmark City nằm tại đường Trường Lưu, phường Long Trường, TP Thủ Đức; hệ sản phẩm gồm căn hộ, shophouse, officetel và office. Trên website mt-eastmarkcity, lớp tiện ích thương mại được mô tả là “trải dài dưới khối đế các tháp” với shophouse, officetel và trung tâm thương mại mini. Ở phía Gamuda Land, bài công bố hợp tác chiến lược tháng 10/2025 cho biết hơn một nửa số căn hộ đã có cư dân dọn về ở và toàn bộ khu nhà phố thấp tầng đã bàn giao. Chỉ riêng hai chi tiết này đã đủ làm khác bối cảnh đầu tư: shophouse ở đây không còn là câu chuyện “mua rồi chờ dân về”, mà là mua một tài sản trong khu ở đang dần hình thành nhịp tiêu dùng thực.
Ảnh hoặc infographic về Khu Công nghệ cao TP.HCM
Shophouse khối đế tại MT Eastmark City đang có lợi thế gì?
Lợi thế đầu tiên là nền cư dân nội khu đang hiện hữu. Với bất kỳ mặt bằng thương mại nào, đây luôn là điều kiện tiên quyết. Một shophouse đẹp nhưng đặt trong khu ở thưa người sẽ rất khó khai thác. Gamuda Land cho biết hơn một nửa số căn hộ tại MT Eastmark City đã có cư dân dọn vào sinh sống. Trong khi đó, các tin rao cho thuê shophouse ở phường Long Trường hiện đã xuất hiện nhiều listing gắn trực tiếp với MT Eastmark City, với mức chào thuê khoảng 10–15 triệu đồng/tháng cho shophouse khoảng 120 m². Điều đó cho thấy thị trường đã bắt đầu hình thành kỳ vọng khai thác thực, chứ chưa phải giai đoạn trống thông tin.
Lợi thế thứ hai là mô hình khối đế phục vụ nhu cầu lặp lại mỗi ngày. Website dự án mô tả shophouse dưới khối đế đi cùng officetel và trung tâm thương mại mini. Đây là cấu trúc khá khác với nhà phố thương mại mặt tiền ngoài khu dân cư. Shophouse khối đế không cần thắng bằng lưu lượng xe qua đường như shophouse mặt phố; nó thắng bằng lượng cư dân đi bộ, đi thang máy xuống và tiêu dùng lặp lại: cà phê, minimart, thuốc, làm đẹp, ăn nhanh, đồ cho trẻ nhỏ, lớp học kỹ năng hoặc dịch vụ tiện lợi. Với MT Eastmark City, loại hình này có logic rõ hơn nếu nhà đầu tư xem nó là tài sản phục vụ cư dân nội khu trước, phục vụ khách vãng lai sau. Đây là suy luận từ mô hình khối đế thương mại mà website dự án mô tả.
Lợi thế thứ ba là vị trí khu Đông đang được kéo bởi hạ tầng và việc làm. Các nguồn chính thức của dự án đều nhấn mạnh dự án bám trục Trường Lưu, Lò Lu và Vành đai 3; Gamuda Land còn nêu dự án chỉ cách Khu Công nghệ cao khoảng 5 phút di chuyển. Với shophouse, điều này quan trọng ở hai tầng. Tầng một là cư dân nội khu có việc làm ổn định hơn thì sức mua nội khu tốt hơn. Tầng hai là vị trí gần các cực việc làm giúp khu đô thị dễ lấp đầy hơn theo thời gian, từ đó làm dày khách hàng cho tầng đế thương mại. Nói cách khác, Kinh doanh, MT Eastmark City không chỉ trông vào một khu dân cư mới, mà trông vào một khu dân cư nằm trong không gian tăng trưởng mạnh của TP Thủ Đức.
Giá bán và giá cho thuê hiện nay đang nói gì?
Nếu nhìn từ góc độ đầu tư, điều thị trường đang nói khá rõ qua mặt bằng chào bán và chào thuê. Các tin rao bán shophouse MT Eastmark City hiện xuất hiện ở vùng khoảng 7,5–7,95 tỷ đồng cho diện tích khoảng 120–123 m², tương đương khoảng 62,5–66,25 triệu đồng/m². Ở chiều cho thuê, các trang cho thuê shophouse phường Long Trường cho thấy nhiều listing shophouse MT Eastmark City khoảng 120 m² đang được chào thuê trong vùng 10–15 triệu đồng/tháng. Đây là giá chào, chưa phải giá chốt, nhưng đủ để phác ra bài toán đầu tư hiện tại.
Nếu lấy chính các mức chào này để tính thô, lợi suất cho thuê hiện hữu của shophouse khối đế tại MT Eastmark City chưa phải quá cao nếu chỉ nhìn ở năm đầu. Một căn giá khoảng 7,5–7,95 tỷ mà cho thuê 10–15 triệu/tháng sẽ nghiêng nhiều hơn về chiến lược giữ tài sản và chờ khu dân cư dày lên, thay vì chiến lược săn dòng tiền tức thời. Đây là điểm rất quan trọng. Ai mua shophouse khối đế ở đây với kỳ vọng “vừa nhận nhà là lời đậm từ cho thuê” có thể sẽ thất vọng. Nhưng ai mua với góc nhìn 2–5 năm, chờ lưu lượng cư dân tăng và ngành hàng ổn định hơn, có thể thấy bức tranh khác. Phần đầu là dữ liệu chào bán/chào thuê; phần sau là suy luận tài chính từ chính dữ liệu đó.
Mô hình kinh doanh nào hợp nhất với shophouse khối đế ở đây?
Theo logic của khối đế thương mại nội khu, các ngành hàng phù hợp nhất thường là ngành hàng thiết yếu và lặp lại. Với MT Eastmark City, website dự án đã gợi mở đúng tinh thần này khi mô tả shophouse – officetel – trung tâm thương mại mini dưới khối đế. Điều đó cho thấy chiến lược hợp lý không phải là cố biến shophouse thành một nhà hàng đích đến quá lớn, mà nên đi theo các mô hình bám cư dân: tiện lợi, cà phê nhỏ, dược/phụ trợ sức khỏe, làm đẹp, giáo dục sớm, dịch vụ gia đình, văn phòng dịch vụ nhỏ hoặc mô hình bán lẻ nhẹ. Phần nhận định cuối là suy luận kinh doanh từ cấu trúc khối đế thương mại mà dự án công bố.
Chính ở chỗ này, shophouse khối đế khác hoàn toàn với shophouse mặt phố ngoài khu dân cư. Shophouse mặt phố có thể sống bằng lưu lượng xe qua đường và khách vãng lai. Còn shophouse khối đế như ở MT Eastmark City phải sống bằng tỷ lệ cư dân xuống dùng dịch vụ. Vì vậy, câu hỏi nhà đầu tư nên đặt ra không phải “mặt bằng này đẹp không”, mà là “cư dân ở đây sẽ xuống mua gì mỗi ngày, mỗi tuần, mỗi tháng”. Càng trả lời cụ thể câu hỏi đó, khả năng đầu tư càng ít rủi ro. Đây là suy luận biên tập, nhưng được chống lưng bởi thực tế dự án đã có cư dân và lớp thương mại nội khu đã được hình thành.
Điểm mạnh nào có thể giúp giá thuê cải thiện theo thời gian?
Yếu tố đầu tiên là mật độ hoạt động tăng dần khi cư dân lấp đầy. Khi hơn một nửa số căn hộ đã có cư dân, thị trường shophouse mới chỉ bước qua giai đoạn sơ khai. Trong các khu đô thị, mặt bằng thương mại thường cần thêm thời gian để hình thành “thói quen xuống khối đế”. Khi cư dân đông hơn, các cửa hàng sống được tốt hơn, và khi khối đế có thương hiệu đầu tiên vào thuê thành công, các mặt bằng còn lại thường dễ lấp hơn. Nói cách khác, shophouse khối đế thường không tạo đột biến ngay, mà đi lên theo độ dày cộng đồng. Với MT Eastmark City, đây có thể là động lực tăng giá thuê quan trọng nhất trong trung hạn. Phần đầu dựa trên dữ liệu cư dân hiện hữu; phần sau là suy luận vận hành thường thấy ở retail nội khu.
Yếu tố thứ hai là độ hiếm tương đối. Số lượng shophouse trong các dự án chung cư thường ít hơn rất nhiều so với căn hộ tiêu chuẩn. Số tin rao shophouse tại MT Eastmark City không nhiều bằng căn hộ, trong khi phần thương mại khối đế của dự án lại được mô tả là trải dài dưới các tháp. Điều đó cho thấy đây là loại tài sản vừa có tính hỗ trợ dự án, vừa có tính khan hiếm tự nhiên. Nếu khu dân cư lấp đầy tốt, tài sản dạng này thường dễ được nhìn lại với mặt bằng giá khác. Phần đầu dựa trên quan sát số lượng listing và mô tả khối đế; phần sau là suy luận từ tính khan hiếm của retail nội khu.
Yếu tố thứ ba là hiệu ứng Vành đai 3 và vị trí TP Thủ Đức. Một bài viết về MT Eastmark City trên hệ sales site nhấn mạnh dự án bám Vành đai 3 và hưởng lợi lớn khi hạ tầng này tăng tốc. Dù cần đọc thận trọng vì đây là nguồn bán hàng, logic cơ bản vẫn đúng: hạ tầng lớn và cực việc làm gần đó làm cho dự án dễ hút cư dân hơn, và cư dân nhiều hơn thì khối đế thương mại cũng tốt lên. Với shophouse, hiệu ứng này gián tiếp nhưng không nhỏ. Phần đầu là mô tả của sales site; phần sau là suy luận kinh tế từ mức độ lấp đầy khu dân cư và sức mua nội khu.
KĐT MT Eastmark City đã sẵn sàng chào đón hơn 5000 cư dân về nhà
Rủi ro nào cần nhìn thẳng trước khi xuống tiền?
Rủi ro đầu tiên là mua nhầm vị trí trong khối đế. Không phải shophouse nào trong cùng dự án cũng như nhau. Căn gần sảnh, gần hồ bơi, gần tuyến đi bộ hoặc gần lối xe vào ra thường có xác suất kinh doanh tốt hơn căn bị khuất, bị ngắt dòng người hoặc tầm nhìn kém. Vì vậy, với Kinh doanh, MT Eastmark City, nhà đầu tư không nên mua bằng câu chuyện chung của dự án, mà phải đi xuống từng căn. Đây là nguyên tắc thực chiến của retail nội khu, không phải dữ liệu riêng của MT Eastmark City. Nhưng với dự án này, nó càng quan trọng vì dòng người nội khu mới là cốt lõi.
Rủi ro thứ hai là nhầm giữa kỳ vọng tăng giá và dòng tiền thực. Mặt bằng chào thuê hiện khoảng 10–15 triệu/tháng cho căn 120 m² cho thấy shophouse ở đây chưa phải sản phẩm tạo lợi suất cao ngay. Nếu dùng đòn bẩy tài chính quá lớn, áp lực giữ mặt bằng trống vài tháng đầu sẽ khá rõ. Do đó, shophouse khối đế ở MT Eastmark City phù hợp hơn với người có vốn trung – dài hạn và chấp nhận đi cùng tiến độ lấp đầy dự án. Phần đầu dựa trên giá chào thuê; phần sau là suy luận tài chính từ lợi suất thô.
Rủi ro thứ ba là đọc chưa kỹ phần pháp lý và quy chế khai thác. Một số sales site khẳng định shophouse và officetel có sổ hồng từng căn, sang tên được ngay. Đây là thông tin đáng chú ý, nhưng nhà đầu tư vẫn nên yêu cầu xem hồ sơ thực tế của chính căn mình mua thay vì chỉ dựa vào nội dung marketing. Trong bất động sản thương mại, quyền sở hữu, quyền kinh doanh, giờ vận hành, quy định biển hiệu, chỗ đậu xe và chi phí quản lý đều ảnh hưởng trực tiếp tới khả năng khai thác. Phần đầu dựa trên nội dung sales site; phần sau là khuyến nghị thận trọng khi thẩm định.
Như vậy, có tiềm năng, nhưng không phải kiểu “mua là thắng ngay”
Nếu phải chốt theo phong cách CafeF, có thể nói shophouse khối đế tại MT Eastmark City có tiềm năng kinh doanh và cho thuê thật, nhưng là kiểu tiềm năng cần thời gian và cần chọn đúng hàng. Điểm mạnh của sản phẩm nằm ở 4 yếu tố: dự án đã hiện hữu, cư dân đã hình thành, khối đế thương mại được quy hoạch rõ dưới các tháp và vị trí bám tốt vào TP Thủ Đức – Vành đai 3 – Khu Công nghệ cao. Điểm yếu là lợi suất hiện tại chưa quá hấp dẫn nếu chỉ nhìn dòng tiền năm đầu, và hiệu quả đầu tư phụ thuộc rất nhiều vào vị trí từng căn cũng như loại hình kinh doanh được chọn.
Vì vậy, với Kinh doanh, MT Eastmark City, cách tiếp cận hợp lý nhất là xem shophouse khối đế như một tài sản bán lẻ nội khu có thể đi lên cùng độ dày cư dân, chứ không phải một mặt bằng mặt phố có thể bùng doanh thu ngay. Ai chấp nhận logic đó và chọn đúng căn, đúng ngành hàng, đúng khung vốn, sẽ có cơ hội tốt hơn. Còn ai kỳ vọng đây là một thương vụ “ăn ngay” nhờ tên tuổi dự án, có lẽ nên thận trọng hơn một nhịp.
