Trong bất động sản, cách một dự án bố trí các phân khu cao tầng thường nói lên nhiều điều hơn bản phối cảnh đẹp. Nó phản ánh cách chủ đầu tư tính toán mật độ dân cư, hướng nhìn, khoảng thở nội khu, khả năng vận hành tiện ích và cả việc dự án đang nghiêng về “bán thật để ở” hay “bán cảm xúc”. Với MT Eastmark City, đây là chủ đề đáng bàn vì dự án không được kể theo kiểu một block đơn lẻ, mà được nhắc tới như một khu đô thị có nhiều lớp sản phẩm và nhiều phân khu cao tầng. Tuy nhiên, các nguồn công khai hiện nay đang mô tả quy mô theo những phạm vi khác nhau, nên muốn hiểu đúng phải tách rõ phần nào là thông tin chính thức đang được chủ đầu tư nhấn mạnh, phần nào là cách thị trường diễn giải mặt bằng tổng thể.
Về mặt chính thức, trang dự án của Điền Phúc Thành hiện mô tả MT Eastmark City nằm tại đường Trường Lưu, phường Long Trường, TP Thủ Đức; diện tích 65.027,5 m²; quy mô 5 block cao 22 tầng với khoảng 1.700 căn hộ, shophouse, penthouse, duplex và office; bàn giao từ quý IV/2024. Trong khi đó, bài công bố hợp tác của Gamuda Land tháng 10/2025 lại cho biết MT Eastmark City có quy mô 14,9 ha, gồm dãy nhà thấp tầng và 3 phân khu cao tầng với hơn 1.900 căn hộ cùng shophouse thương mại và văn phòng khối đế. Chỉ riêng hai nguồn này đã cho thấy dự án đang được kể ở hai lớp scope khác nhau: một lớp nhấn mạnh phần cao tầng đang hiện hữu/bàn giao mạnh nhất, và một lớp nhấn mạnh masterplan rộng hơn của toàn khu.
Theo cách nhìn kiểu CafeF, đây không phải điểm trừ, nhưng là thứ người mua cần hiểu cho đúng. Nếu đọc vội, rất dễ nghĩ dữ liệu mâu thuẫn. Nhưng nếu đọc kỹ, có thể suy luận hợp lý rằng 5 block cao 22 tầng là phần cao tầng đang được chủ đầu tư hiện tại đưa lên nổi bật nhất trong thông tin bán hàng, còn “3 phân khu cao tầng” là cách Gamuda Land mô tả cấu trúc tổng thể của toàn dự án ở cấp masterplan. Một số trang mặt bằng thị trường hiện còn đi xa hơn khi mô tả toàn khu có 7 block, trong đó Eastmark 1 gồm 5 block A–E, còn Eastmark 2 và Eastmark 3 mỗi phân khu có 1 block 14 tầng. Tuy nhiên, nhóm thông tin này nên xem là dữ liệu mặt bằng tham khảo từ thị trường, không nên coi là nguồn pháp lý gốc.
Nếu lấy lớp dữ liệu nói trên làm nền, có thể hình dung cách bố trí các phân khu cao tầng tại MT Eastmark City theo logic khá rõ. Phân khu đang được nhấn mạnh mạnh nhất nhiều khả năng là Eastmark 1, với cụm 5 block cao tầng đóng vai trò lõi cư trú của toàn dự án. Đây thường là kiểu bố trí dùng một cụm tháp làm “trái tim” của khu ở, gắn với khối đế thương mại, các lối vào chính, hồ bơi, sân sinh hoạt và chuỗi tiện ích vận động để tạo nhịp sống nội khu trước. Sau đó, các phân khu cao tầng còn lại vận hành như những lớp mở rộng của masterplan, giúp dự án không bị rơi vào dạng “một cụm tháp cắm giữa khu đất”, mà có chiều sâu hơn về quy hoạch. Phần này là suy luận dựa trên cách Gamuda Land gọi dự án có 3 phân khu cao tầng, cùng cách các trang mặt bằng thị trường phân tách Eastmark 1, Eastmark 2 và Eastmark 3.
Điểm đáng chú ý đầu tiên trong cách bố trí đó là MT Eastmark City dường như không đặt các khối cao tầng theo kiểu ép dày tối đa lên mặt đất. Các trang mô tả mặt bằng thị trường nhấn mạnh phần diện tích lớn được dành cho cảnh quan, cây xanh và tiện ích nội khu; đồng thời nêu ý tưởng phân bổ gió, ánh sáng và phân tách luồng giao thông căn hộ với shophouse thương mại. Dù đây không phải nguồn chủ đầu tư trực tiếp, nó khá phù hợp với thông điệp mà cả Điền Phúc Thành lẫn Gamuda Land đang kể: dự án có nhiều mảng xanh, hệ tiện ích lớn và định vị như một khu ở đủ hoàn chỉnh, chứ không chỉ là tập hợp các block căn hộ. Nếu đúng như vậy, khác biệt của cách bố trí cao tầng ở đây nằm ở việc ưu tiên khoảng đệm và lớp cảnh quan giữa các khối, thay vì nhồi tối đa mật độ xây dựng nổi.
Điểm đáng chú ý thứ hai là sự phân tầng theo vai trò sử dụng, chứ không chỉ theo chiều cao. Khi Gamuda Land nhắc đến hơn 1.900 căn hộ cùng shophouse thương mại và văn phòng khối đế, còn Điền Phúc Thành nhắc đến căn hộ, shophouse, penthouse, duplex và office, có thể thấy các phân khu cao tầng tại MT Eastmark City không được tổ chức chỉ để ở. Chúng được đặt trong mô hình “mixed-use nhẹ”, tức là dưới chân tháp có thương mại và dịch vụ, còn phía trên là các loại căn hộ khác nhau để mở rộng tệp cư dân. Với người mua ở thực, cách bố trí này thường mang lại lợi ích rõ rệt: đi từ nhà xuống các nhu cầu thiết yếu dễ hơn, đời sống nội khu có nhịp hơn, và dự án có khả năng hình thành cộng đồng thực tế nhanh hơn so với các khu cao tầng thuần cư trú.
Điểm đáng bàn tiếp theo là chiều cao và nhịp phân bổ block. Theo dữ liệu từ Điền Phúc Thành, 5 block cao 22 tầng là phần quy mô đang được nhấn mạnh rõ nhất hiện nay. Trong khi đó, các trang mặt bằng thị trường lại cho rằng Eastmark 2 và Eastmark 3 chỉ cao 14 tầng. Nếu lớp thông tin tham khảo này đúng, dự án đang có một cấu trúc khá đáng chú ý: lõi cao tầng nổi bật hơn tập trung ở một phân khu trung tâm, còn các phân khu sau được hạ chiều cao xuống để cân bằng mật độ và mở thêm góc nhìn thoáng hơn cho toàn khu. Đây là cách nhiều dự án quy mô vừa dùng để tránh cảm giác bức bí: dồn chiều cao về cụm lõi, rồi hạ nhịp công trình ở các phần rìa hoặc các pha sau. Tuy vậy, do chênh nguồn, người đọc nên xem đây là suy luận quy hoạch, không phải kết luận pháp lý tuyệt đối.
Từ đây mới thấy lợi thế lớn của MT Eastmark City trong quá trình phát triển của thành phố Thủ Đức. Thủ Đức hiện không còn là một khái niệm hành chính đơn thuần. Theo Quyết định 202/QĐ-TTg, thành phố này được định hướng là đô thị sáng tạo, tương tác cao, dẫn dắt kinh tế TP.HCM qua công nghệ, tri thức, nghiên cứu và đổi mới sáng tạo. Trong một đô thị như vậy, dự án nào bố trí được các phân khu cao tầng theo hướng vừa ở, vừa dịch vụ, vừa kết nối tốt với hạ tầng vùng thì sẽ có lợi thế hơn nhiều so với kiểu phát triển một cụm tháp thuần túy. Cách MT Eastmark City được kể hiện nay cho thấy dự án đang muốn đứng ở nhóm thứ nhất.
Một phần lý do là dự án nằm trên trục Trường Lưu – Lò Lu – Vành đai 3 và gần Khu Công nghệ cao. Khi các phân khu cao tầng được đặt trong bối cảnh đó, bài toán không còn chỉ là xếp block nào trước block nào. Nó trở thành bài toán phân bổ cư dân theo nhịp sống đô thị mới của Thủ Đức: nhóm gia đình trẻ cần căn 2 phòng ngủ, nhóm nâng cấp cần căn 3 phòng ngủ, nhóm làm việc linh hoạt hoặc cho thuê có thể quan tâm các căn có diện tích và công năng khác nhau. Cách chủ đầu tư đưa ra ladder sản phẩm 63–73–99 m² cho thấy các khối cao tầng nhiều khả năng được tổ chức theo cơ cấu căn hộ đa dạng để hấp thụ nhiều nhóm khách hàng trong cùng một masterplan. Đây là suy luận dựa trên dải sản phẩm công bố chính thức và vị trí của dự án trong mạng giao thông – việc làm của khu Đông.
Nếu đi sâu hơn vào ý nghĩa vận hành, bố trí các phân khu cao tầng tại MT Eastmark City có thể đang theo mô hình “lõi sống – lớp mở rộng”. Lõi sống là phần tập trung 5 block nổi bật, nơi tiện ích nội khu và cư dân hiện hữu hình thành nhanh nhất. Gamuda Land cho biết hơn một nửa số căn hộ đã có cư dân dọn về sinh sống; điều đó cho thấy lõi vận hành của khu cao tầng đã bắt đầu rõ nét. Lớp mở rộng là những phân khu còn lại trong masterplan, giúp dự án có dư địa phát triển và giữ nhịp tăng trưởng về mặt thương mại lẫn cư trú trong các giai đoạn tiếp theo. Với người mua, đây là cấu trúc khá hợp lý: vào ở trong một phần đã có cộng đồng, nhưng vẫn hưởng lợi từ dư địa hoàn thiện của toàn khu. Phần “lõi sống – lớp mở rộng” là suy luận biên tập từ trạng thái bàn giao, số cư dân hiện hữu và cách các nguồn mô tả 3 phân khu cao tầng.
Ở khía cạnh thị giác và chất lượng sống, điểm đáng giá của cách bố trí này là khả năng giữ được độ thoáng tổng thể. Các nguồn thị trường về mặt bằng đều nhấn mạnh phân bổ gió, ánh sáng và việc dành phần diện tích cho cảnh quan – tiện ích. Trong một khu Đông ngày càng nhiều tháp căn hộ, thứ người mua ở thực bắt đầu nhìn kỹ không còn là “cao bao nhiêu tầng”, mà là block đó có bị bí không, khoảng cách giữa các khối ra sao, view nội khu có mở không, người ở tầng thấp có bị bức bối không. Nếu MT Eastmark City thực sự bố trí các phân khu cao tầng theo hướng giảm xung đột thị giác và tăng lớp đệm cảnh quan, đây là lợi thế bền hơn nhiều so với các thông điệp marketing ngắn hạn.
Tất nhiên, cũng cần nói thẳng: dữ liệu hiện tại về các phân khu cao tầng của MT Eastmark City chưa đồng nhất tuyệt đối giữa các nguồn. Vì vậy, cách an toàn nhất khi viết về chủ đề này là tách bạch: theo thông tin chính thức đang được Điền Phúc Thành nhấn mạnh, dự án có 5 block cao 22 tầng; theo bài công bố của Gamuda Land, dự án có 3 phân khu cao tầng trong masterplan 14,9 ha; theo một số trang mặt bằng thị trường, cấu trúc tham khảo gồm Eastmark 1 với 5 block A–E, còn Eastmark 2 và Eastmark 3 mỗi phân khu 1 block 14 tầng. Viết như vậy sẽ giữ được sự cẩn trọng cần thiết và vẫn giúp người đọc hình dung khá rõ cấu trúc dự án.
Nếu phải kết luận theo phong cách CafeF, có thể nói các phân khu cao tầng tại MT Eastmark City được bố trí theo hướng “đủ lớn để tạo nhịp sống, đủ phân lớp để tránh cảm giác một cụm tháp đơn điệu”. Cái hay của dự án, nếu nhìn theo cấu trúc hiện có, không nằm ở số block nhiều hay ít, mà ở việc các block đó dường như được đặt trong một masterplan có lõi cư trú rõ, có tiện ích gắn với khối đế, có lớp mở rộng theo phân khu và có khả năng hấp thụ tốt nhịp phát triển của thành phố Thủ Đức. Trong thị trường hiện nay, đó là kiểu quy hoạch có giá trị hơn nhiều so với việc chỉ có một tòa tháp đẹp trên phối cảnh.
